預防化解農房流轉糾紛工作法

四川省德陽市綿竹市九龍鎮

九龍鎮閑置農房使用權流轉交易活躍，矛盾糾紛多發。九龍鎮黨委因地制宜探索創新運用《閑置農房使用權流轉標準合同書》《律師法律審查意見及見證書》《公證書》《農村產權流轉交易鑒證書》，規范閑置農房流轉交易，依法整治違法違規買賣宅基地、違法違規占地等突出問題。2019年以來，因閑置農房使用權流轉交易引發的訴訟、治安刑事案件實現“零發生”。

一、嚴格事前審查，把矛盾風險規范在先。對閑置農房流轉交易可能存在違法違規買賣等問題，指導村委會對轉讓申請進行調查公示，鎮政府委托律師事務所開展前置審查，引導雙方依法開展交易。一是審查轉讓房屋資質。由律師事務所對轉讓方房屋產權等資料和債權債務問題進行審查，由專業鑒定機構對房屋建筑進行安全性評估鑒定，對存在產權債務糾紛、危房等問題的提請終止流轉，從源頭避免矛盾風險。二是審查轉讓方資質。根據轉讓方申請，指定律師上門核查轉讓方民事行為能力，調查家庭成員真實意愿，避免出現因轉讓方能力限制或家屬意見不統一引發的糾紛風險。三是審查受讓方資質。核實受讓方基本情況、支付能力等資料，調查流轉后農房使用意向等，避免因受讓方資金實力不足、房屋使用范圍不明確等引發糾紛。

二、規范交易環節，將法律約束貫穿全程。對閑置農房交易合意過程長、交易周期長、交易意愿多變等常見的合同風險問題，由鎮黨委政府牽頭，規范交易流程、強化法律約束，為雙方當事人吃上“定心丸”。一是制定格式化合同。鎮政府組織司法所、律師事務所、公證處成立合同審查小組，對改造確權等12個風險點予以規范明確，在法律政策框架內擬定《閑置農房使用權流轉標準合同書》，有效避免因條款不完整或不合理引發矛盾糾紛。二是全程公證取證。按照“一宗一公證”模式，指導由2名以上公證人員全程見證資料提交、合同簽訂等重點環節并錄音錄像，由交易雙方對程序規范簽字認可后存檔備案，依法固定交易證據并出具《公證書》。三是依法監管保障。由市農交所對已開展審查、公證的交易行為予以審核，出具《農村產權流轉交易鑒證書》并依法確權、登記備案，納入全市農村產權監管平臺跟蹤管理，全過程動態監管農房使用權屬交易，每月更新已流轉農房使用狀態，實現糾紛風險實時預警、推送排查。

三、強化法治力量，推動矛盾糾紛就地化解。對閑置農房流轉后權利人情況不熟、訴求渠道不暢通、糾紛調解化解難等問題，鎮黨委統籌執法管理、法律宣傳服務、專業化調解三支力量，聯動開展矛盾糾紛化解，將紛爭止于萌芽。一是強化執法管理力量。組織司法所、公安派出所、鄉鎮綜合執法等力量，對農房流轉后改造改建、生產經營等實行統一管理和動態巡查，有效防范流轉后的生產經營、鄰里關系等矛盾糾紛。二是強化宣傳服務力量。組建法律顧問團隊，建立“一宗一講”法治宣傳機制。指定6名公職律師建立“一人一碼”法律服務機制，為村民提供“菜單式”“定制式”在線咨詢服務。三是強化專業調解力量。依托鎮綜治中心，整合矛調中心、司法所、農交所等資源力量，設立農房流轉矛盾糾紛調解服務站，落實2名專職調解員，妥善化解涉農權交易矛盾糾紛。積極爭取市仲裁委在九龍鎮設立聯絡點，發揮“一裁終局”作用，高效化解爭議較大的合同、債務糾紛，將矛盾糾紛止于訴前。

  “四書止紛”工作法試點實行以來，已被德陽市全面推廣，涉農村宅基地盤活利用、農村土地經營權流轉等領域工作全面規范，矛盾糾紛總量比試點前下降了80%以上，有效促進了農村社會穩定。